BİRİNCİ BÖLÜM
Genel Hükümler
A) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı:
I – Genel kural:
Madde 1 – Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet
hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa
maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.
II – Tarifler:
Madde 2 – Bu Kanuna göre :
a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu
Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti);
bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara
(Kat maliki);
b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma
veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı
bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);
c) (Değişik: 13/4/1983-2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak
üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o
arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına
(kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);
4134
d) Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet
paylarına (Arsa payı);
e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme);
Denir.
III – Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:
Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel
bir mülkiyettir.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete
konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre
hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile
oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının
yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra
uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya
azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
(Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/1 md.) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak
çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu
Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya
kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.
IV – Ortak yerler:
Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma
yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus
olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve
sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,(1)
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler
sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
B) Bağlantılar :
I – Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:
Madde 5 – Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona
bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak
devredilemiyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.
Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa
payı bırakılamaz.
––––––––––––––––––––––
(1) 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 2 nci maddesiyle; bu bende “Temeller ve ana duvarlar,”
ibaresinden sonra gelmek üzere “taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,” ibaresi eklenmiş ve metne işlenmiştir.
4135
Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar
kurulamaz.
Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında,
kendiliğinden kayıtlar.
II – Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı:
Madde 6 – Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de
tek başına maliki olur.
Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir.
Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklariyle bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.
Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve
ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış vaya kiralanmış olur.
C) Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle satınalma (Şüf’a) hakkı:
I – Ortaklığın giderilmesi:
Madde 7 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.
Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda
ortaklığın giderilmesi istenebilir.
II- Öncelikle satınalma hakkı:
Madde 8 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 – 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuş bir
gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması
halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.
Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki
paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler.
Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.
D) Genel hükümlerin uygulanma alanı:
Madde 9 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat
mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre
karara bağlanır